Hypotéční úvěry
Hypotéční úvěr:
- je dlouhodobý účelový úvěr zajištěný nemovitostí. Od 1. května 2004 je možné úvěr použít nejen na investice do nemovitostí,
- doba splatnosti 5-30 let, obvykle 10 -20 let,
- možnost čerpání státní podpory ; při průměrné sazbě úroku nižší než 7 % se podpora neposkytuje - v současné době je státní podpora hypotečního úvěru 0 %,
- finanční prostředky na hypotéční úvěry získávají banky prodejem dlouhodobých dluhopisů nazývaných hypotéční zástavní listy, které jsou kryty příslušnou zastavenou nemovitostí.
Využití hypotečního úvěru:
- nákup nemovitosti,
- nákup družstevního podílu,
- výstavba nebo rekonstrukce nemovitosti,
- úhrada dědického podílu,
- vypořádání společného jmění manželů,
- refinancování hypotéky jiných bank nebo stavebních spořitelen.
Členění podle:
- Dlužníka - úvěry poskytované fyzickým, právnickým osobám nebo orgánům místních samospráv.
- Úrokových podmínek - úvěry s fixní úrokovou sazbou, úvěry s variabilní úrokovou sazbou, upravitelné hypotéční úvěry.
- Metod splácení - metoda odvozená od splácení jistiny (konstantní, postupné zvyšování nebo postupné snižování splátky), metoda anuitního splácení (splácení na základě umořovacího plánu nebo na základě koeficientu anuity)
Výše úvěru:
- Minimálně 300 tisíc Kč.
- Banka může ze zákona poskytnout hypoteční úvěr maximálně na 70 % hodnoty nemovitosti, v případě, že bude financován prostřednictvím hypotečních zástavních listů. Banky v současné době financují hypoteční úvěry z jiných zdrojů a nabízejí až 100 % hodnoty nemovitosti. Zbytek ceny musí investor pokrýt z vlastních prostředků.
Způsob čerpání:
- jednorázově či postupně, a to v závislosti na konkrétním účelu,
- vždy až po zápisu zástavního práva k zastavené nemovitosti ve prospěch banky.
Úroková sazba:
- stanovena na základě aktuální úrokové sazby v době podpisu úvěrové smlouvy,
- průměrný úrok 5-6% , v případě nedoložení příjmu kolem 8%,
- fixní sazba - fixovaná na 1 až 30 let, banka garantuje po tuto dobu stejnou výši úroků a státní podpory, která platila v době uzavření smlouvy,
- pohyblivá sazba- mění se v závislosti na pohybu úrokových sazeb na trhu a vývoji výše státní podpory.
Splácení:
- hypotéka se musí splatit nejpozději do 70-ti let věku,
- po dobu čerpání hypotéky se hradí pouze úroky z aktuálně čerpané částky hypotečního úvěru,
- po úplném vyčerpání hypotéky dle vaší volby:
- formou pravidelných měsíčních hypotečních splátek (tzv. anuit),
- formou progresivních splátek,
- formou degresivních splátek.
Současně s měsíční splátkou se hradí paušální poplatek za správu + pojištění hypotéky. Banky stanovují sankce za předčasné splacení ve výši ušlých výnosů z úroků
Poplatky:
- za zpracování a vyhodnocení žádosti o úvěr (poplatek bývá určen obvykle procentem z požadované výše úvěru se stanovenou minimální a maximální částkou),
- měsíční poplatek za vedení účtu,
- poplatek za změnu podmínek,
- pojištění nemovitosti, na kterou je poskytnut hypotéční úvěr (běžné pojištění nemovitosti),
- některé banky vyžadují životní pojištění dlužníka. Částka pojistného plnění musí být vinkulována ve prospěch banky.
| Podklady potřebné k získání hypotečního úvěru | |
|---|---|
| Obecné dokumenty | - průkaz totožnosti - potvrzení o plné moci |
| Doklady o příjmu a majetkových poměrech | - potvrzení o příjmu
- výplatní pásky - daňové přiznání - potvrzení finančního úřadu o zaplacení daní - výpis z účtu - dohoda o zúžení či zrušení společného jmění manželů - doklad o úhradě rozdílu mezi celkovou výší investice a požadovanou výší úvěru (povinná akontace) |
| Doklady o závazcích a pohledávkách | - nájemní smlouvy - potvrzení o sociálních dávkách - smlouvy o stavebním spoření - smlouvy o životních a jiných pojistkách - smlouvy o úvěrech, půjčkách, leasingu - ručitelská prohlášení |
| Doklady k nemovitosti | - výpis z katastru nemovitostí - snímek pozemkové mapy či geometrický plán - odhad - pojistná smlouva k nemovitosti - doklad o vlastnickém právu k nemovitosti (kupní smlouva apod.) - souhlas spoluvlastníků s vkladem zástavního práva na nemovitost - fotografie nemovitosti |
| KOUPĚ (zvláštní dokumenty) | - kupní smlouva či smlouva o smlouvě budoucí |
| STAVBA či REKONSTRUKCE (zvláštní dokumenty) | - stavební povolení - projektová dokumentace, rozpočet - smlouva o dílo, smlouva o výstavbě - soupis potřebného materiálu a prací svépomocí - časový harmonogram stavby |
| SPLACENÍ JINÉHO ÚVĚRU (zvláštní dokumenty) | - původní úvěrová smlouva - původní zástavní smlouva - souhlas původní banky s refinancováním |
Kromě zástavního práva na nemovitosti se banky jistí také požadavky na minimální příjem žadatele o hypoteční úvěr. Každá banka má v tomto ohledu trochu jiné podmínky, např. Komerční banka požaduje, aby po odečtení 1,2 násobku životního minima, ostatních výdajů a anuitní splátky zbylo žadateli minimálně 10 % čistého příjmu, Česká spořitelna, aby čistý žadatelův příjem dosahoval výše dvojnásobku splátky úvěru….
Daňové odpisy:
- úroky lze odečíst ze základu daně z příjmu fyzických osob,
- do výše 300 000,- Kč ročně.
Státní podpora
- příspěvek připadající na každou splátku,
- stanoví se jako rozdíl mezi výší měsíční splátky při běžné úrokové sazbě banky
a výší měsíční splátky, která je stanovena při úrokové sazbě snížené.
Vztahuje se na:
- 1 500 000,- Kč, je-li úvěr poskytnut na výstavbu nebo koupi rodinného domu s jedním bytem,
- 2 000 000,- Kč, je-li úvěr poskytnut na výstavbu nebo koupi rodinného domu s dvěma byty,
- 12 000 Kč na 1 m2 podlahové plochy bytu, nejvýše však 800 000 Kč na jeden byt v bytovém nebo rodinném domě s více než dvěma byty,
- 12 000 Kč na 1 m2 podlahové plochy bytu, nejvýše však 800 000 Kč na jeden byt, pokud přístavbou, vestavbou, půdní nástavbou nebo stavebními úpravami vznikne nový byt s podlahovou plochou nejméně 40 m2,
- limit může být prvních třech případech zvýšen o částku 200 000 Kč v případě, že hypoteční úvěr bude použit také na zakoupení pozemku k výstavbě.
Překračuje-li hypoteční úvěr stanovený limit, vztahuje se podpora pouze na část do limitu. Přestane-li klient úvěr splácet (bez dohody s bankou), poskytování státní podpory se automaticky pozastavuje.
Na stránce http://www.mesec.cz/pujcky/hypoteky můžeme najít úvěrovou kalkulačku, která nám vypočte výši měsíční splátky a celkovou částku, kterou zaplatíme za úvěr (viz ukázka níže). Nesmíme ovšem zapomínat, že v této částce jsou započteny pouze úroky a splacená jistina, nikoliv poplatky spojené s úvěrem.
